2015
Ing. Tomáš Kupsa
V dnešní době slyšíme o nutnosti snižování energetické náročnosti na každém kroku. Mluví se o nedostatku neobnovitelných zdrojů energie a tedy nutnosti těmito zdroji šetřit. Také se mluví o globálním oteplování způsobeném spalováním fosilních paliv a tedy nutnosti spalovat těchto paliv méně. V neposlední řadě se mluví o energetické bezpečnosti a tedy nutnosti dodávat méně energie a energetických zdrojů z politicky i jinak nestabilních regionů. Pro snižování energetické náročnosti se připravují různé vize nebo akční plány, uzavírají se nadnárodní dohody.
Udává se, že budovy se na celkové energetické náročnosti podílejí přibližně ze 30 % (viz obr. 1), proto se snižování energetické náročnosti nevyhnutelně musí týkat i jich. Byli jsme svědky postupného zavádění pojmů, jako jsou nízkoenergetické domy, pasívní domy nebo dokonce budovy s téměř nulovou spotřebou energie. Postupně jsou zaváděny povinnosti pro tvorbu různých dokumentů hodnotících energetickou náročnost (energetické audity, průkazy energetické náročnosti budov, energetické posudky) a také požadavky na energetickou náročnost budov. Zpřísňují se také energetické požadavky na konstrukce budov, jako je například součinitel prostupu tepla.
Obr. 1 – Celková energetická spotřeba v EU po sektorech
SOUČASNÉ POVINNOSTI ZPRACOVAT PENB
V České republice požadavky na energetickou náročnost budov stanovuje Zákon 406/2000 Sb. V roce 2006 vešla v platnost novela tohoto zákona pod číslem 177/2006 Sb., s účinností od 1. 1. 2009, kterou byly zapracovány požadavky Evropské směrnice 2002/91/ES o energetické náročnosti budov z 16. prosince 2002. Do naší legislativy byl zaveden pojem Průkaz energetické náročnosti budov (PENB) a bylo stanoveno, kdo, kdy a při jakém účelu musí nechat zpracovat PENB. Od 1. 1. 2009 měl povinnost zpracovat PENB stavebník, vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek, a to v případě výstavby nové budovy nebo při větší změně dokončené budovy s celkovou podlahovou plochou nad 1 000 m2.
Už tehdy bylo v souladu se Směrnicí 2002/91/ES do Zákona 406/2000 Sb. zapracována i povinnost zpracovat PENB při prodeji nebo nájmu budov nebo jejich částí. Tato povinnost však byla relativizována, a tedy de facto zrušena poslaneckým pozměňovacím návrhem. Ten stanovil povinnost PENB při prodeji nebo pronájmu jen pro případy, kdy zároveň probíhá výstavba této budovy nebo její větší obnova. Plnohodnotné zavedení požadavku PENB při prodeji a pronájmu přišlo až s novelou Zákona 406/2000 Sb. s číslem 318/2012 Sb. U prodeje a pronájmu ucelených částí budov byla stanovena možnost nahradit PENB vyúčtováním spotřeb energií za poslední 3 roky. Novelou 318/2012 Sb. byla také zavedena povinnost PENB na užívané bytové a administrativní budovy a na budovy užívané orgánem veřejné moci. Přehled povinnosti zpracovat PENB je na obrázku 2.
Obr. 2 – Povinnosti zpracovat PENB dle Zákona 406/2000 Sb.
ZKUŠENOSTI S DODRŽOVÁNÍM POVINNOSTI NECHAT ZPRACOVAT PENB
Povinnost zpracovávat PENB na novostavby a větší změny dokončených budov je od zavedení povinnosti od 1. 1. 2009 dodržována. PENB pro tyto účely musí být součástí projektové dokumentace ke stavebnímu řízení a stavební úřady jej vyžadují.
Při prodeji a pronájmu budov je zkušenost s dodržováním povinnosti zpracovávat PENB poněkud jiná. Zákon 406/2000 Sb. Ukládá povinnost při prodeji a pronájmu nejen nechat zpracovat PENB a předat jej kupujícímu nejpozději v době podpisu smlouvy o prodeji nebo pronájmu, ale také zajistit uvedení ukazatelů energetické náročnosti uvedených v průkazu v informačních a reklamních materiálech při prodeji nebo pronájmu budovy. Při pohledu na inzeráty a reklamy najdeme tyto údaje o energetické náročnosti velmi zřídka. V tomto případě není PENB součástí projektové dokumentace, kterou by vždy posuzoval orgán veřejné správy. Státní energetická inspekce (SEI) provádí pouze namátkové kontroly majitelů prodávaných nemovitostí. Účinnost kontrol navíc komplikuje fakt, že SEI neumí účinně kontrolovat majitele, kteří prodávají svou nemovitost přes zprostředkovatele, tedy realitní kancelář. Obecně se uvádí, že povinnost PENB je v případě prodeje a pronájmu budov plněna jen v přibližně v 10 % případů. Při pohledu na nabídky nemovitostí realitních kanceláří se zdá, že je toto procento ještě nižší.
Hlavním účelem povinnosti předkládat PENB při prodeji a pronájmu mělo být informování kupujícího o energetické náročnosti budovy. Tuto informaci má kupující dostávat ve formě grafického vyjádření třídy energetické náročnosti, tedy v obdobné formě, na jakou jsme si již zvykli u elektrických spotřebičů nebo u žárovek a zářivek. Je jenom na kupujícím, jestli tento parametr ve výběru nemovitosti zohlední nebo nikoli. Vzhledem k tomu, že informace o energetické náročnosti budov v inzerátech zpravidla uváděny nejsou, hlavní účel PENB pro prodeje a pronájmy budov zůstal nenaplněn.
NÁVRH NOVELY ZÁKONA 406/2000 SB. ZE ZÁŘÍ ROKU 2014
Dne 3.9.2014 předložila Vláda sněmovně návrh novely Zákona 406/2000 Sb. Návrh této novely obsahoval mimo jiné také úpravy § 7a Průkaz energetické náročnosti, kde jsou stanoveny povinnosti zpracovat PENB. Navržené úpravy reagují na výše popsané problémy s plněním povinnosti zpracovat PENB při prodeji a pronájmu.
Návrh zákona například zavádí povinnosti také pro zprostředkovatele prodeje, tedy realitní kanceláře. V případě prodeje nebo pronájmu budovy nebo ucelené části budovy prostřednictvím zprostředkovatele musí vlastník budovy předat grafickou část průkazu zprostředkovateli a ten uvede klasifikační třídu ukazatele energetické náročnosti v informačních a reklamních materiálech. Pokud zprostředkovatel prodeje nebo pronájmu neobdrží grafickou část průkazu, uvede v reklamních a informačních materiálech nejhorší klasifikační třídu, třídu G. Pokud realitní kancelář klasifikační třídu neuvede, hrozí jí sankce až 100 000 Kč. Pro realitní kanceláře by to nemělo znamenat žádnou zásadní komplikaci. Buď realitní kancelář PENB od majitele budovy dostane a vystaví klasifikační třídu dle PENB, nebo PENB nedostane a vystaví kategorii G. Tato povinnost zřejmě zajistí, že u všech prodávaných a pronajímaných budov bude nově dostupná informace o energetické náročnosti. Lze očekávat, že minimálně těsně po případném schválení novely, bude většina budov v kategorii G – tedy mimořádně nehospodárná. Nebude to ani tak dáno skutečným stavem budovy, ale tím, že majitel nepředal PENB zprostředkovateli prodeje. Také lze očekávat, že se postupem času začne počet budov v kategorii G snižovat tím, že se zvýší počet zpracovaných PENB.
Návrh zákona také omezuje nutnost zpracovat PENB u prodávaných a pronajímaných budov. Nově majitel budovy nebude muset PENB zpracovávat, pokud prodává nebo pronajímá budovu postavenou před 1.1.1947, u které nebyla od tohoto data provedena větší změna dokončené budovy. Na tomto se ale musí obě strany, prodávající a kupující, nebo nájemce a nájemník, písemně dohodnout. Návrhem zákona se také upřesňují kontroly Státní energetickou inspekcí. Zákon zavazuje SEI každoročně zkontrolovat tolik PENB, jejichž počet odpovídá alespoň jedné dvacetině průkazů vydaných v předcházejícím kalendářním roce.
PROCES SCHVALOVÁNÍ NOVELY ZÁKONA 406/2000 SB.
Dne 29.10.2014 prošel vládní návrh novely zákona prvním čtením v poslanecké sněmovně. Návrh zákona byl přikázán k projednání výborům. Hospodářský výbor projednal návrh zákona 19.1.2015 a vydal usnesení, ve kterém návrh doporučuje Poslanecké sněmovně Parlamentu ČR schválit. Druhé čtení návrhu zákona proběhlo 20.1.2015. Na schůzi Poslanecké sněmovny byly nad rámec dříve navržených a široce prokonzultovaných úprav zákona navrženy také nové pozměňovací návrhy. Jeden z nich byl poměrně zásadní, protože navrhl celkové zrušení požadavku zpracovat PENB na užívané bytové domy a administrativní budovy. Dne 11.2.2015 byl ve třetím čtení zákon včetně pozměňovacích návrhů schválen. Pro schválení zákona již chybí pouze schválení senátem a prezidentem. Účinnost zákona se předpokládá od 1.7.2015.
Pozn. V době psaní tohoto článku (březen 2015) ještě není znám výsledek projednání senátem.
Pozměňovací návrh na zrušení požadavku zpracovat PENB na užívané bytové domy a administrativní budovy odbornou veřejnost velmi překvapil. Návrh na zrušení povinnosti se totiž objevil v době, kdy již povinnost u bytových a administrativních budov nad 1 500 m2 měla být splněna (povinnost zpracovat PENB do 1.1.2015). Zrušení tohoto požadavku se již nedotkne těch, kteří poctivě PENB dle zákona nechali zpracovat, pouze „omilostní“ ty, co zákonnou povinnost nesplnili.
V praxi se zrušení požadavku zpracovat PENB na užívané bytové domy a administrativní budovy částečně projeví i na realitním trhu. V obrázku 2 je uvedeno, že při prodeji a pronájmu části budovy (například bytu nebo kanceláře) je možné nahradit PENB vyúčtováním spotřeb energií za poslední 3 roky. Tato výjimka měla být v podstatě jen přechodná. Požadavek na PENB na užívané bytové domy a administrativní budovy měl totiž zajistit, že k 1.1.2019 již měly mít všechny bytové a administrativní budovy svůj PENB, který by byl použitelný i při prodeji či pronájmu ucelené části. Inzeráty na prodávané nebo pronajímané byty by tak mohly obsahovat stejný štítek s kategorií energetické náročnosti jako celé budovy a nebylo by již nutné při prodeji a pronájmu bytu či kanceláře dokládat spotřeby energií. Se zrušením výše uvedeného požadavku se této povinnosti nezbavíme a kupující bude ochuzen o jednu podstatnou informaci o bytu či kanceláři.
PODKLADY
[1] Zákon 406/2000 Sb., o hospodaření energií
[2] Zákon 177/2006 Sb., kterým se mění zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, ve znění pozdějších předpisů
[3] Zákon 318/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, ve znění pozdějších předpisů
[4] Evropská směrnice 2002/91/ES o energetické náročnosti budov